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社長ブログ

2025年1月25日

その土地は 本当に 建替え可能ですか?

皆さんこんにちは。
断熱オタクまっしぐら 工務店のおやじ松田です。
今日は先日再建築の住宅と道路について調べたのでそのことをお伝えしようと思います。
実は、今家が建っていても、道路の条件で建て替えができない場合があるのです。

建て替え計画をしているお家を見に行ったのですが、その土地と建物は袋小路の道路に面している住宅でした。
その住宅地は高度成長期(50~60年前)に10棟ほどを纏めてたてられた分譲地で、お家もそろそろ建て替え時期に差し掛かっています。

そのお家の前にもアスファルトの道路があり、周辺にも家は建っているので普通と言えば普通。
しかし、アスファルトの道があっても、建築が可能な道ではない時があります。
それも、長年住んでおられる住人でも知らないことが多いのです。

以前に経験した事例としては・・・

  • 前面道路が分譲業者の名前で登記されている(一部だけ残している事例もありました)
  • 前面道路に水路がある(隠されていて一見分からない場合もあります)
  • 前面道路に侵入するところでに水路や他人名義の土地がある。
  • 袋小路が長く(10m以上)その奥の方に建っている(道路の権利関係が複雑)(その上耐火建築構造にする必要がある)(京都市内は関連法がある)
  • 車の転回場所に建築してある。(これは分譲業者が悪質で、道路で申請してある場所に建築されている)

長く建築業をしているのでその他にもたくさんの経験をしています。

京都市内の袋小路の立地条件

そこで、建築ができない道路について調べてみました。(CHAT-GPTをつかって)

1. 建築基準法第42条に定める「道路」ではない

建築基準法では、建物を建てるためにはその敷地が「建築基準法第42条に定める道路」に2m以上接している必要があります。以下のようなケースでは、道路と認められない場合があります:

  • 幅員が4m未満(例外として、指定された2項道路は除く)。
  • 法的に道路として認められていない私道。
  • 公道であっても、建築基準法での指定を受けていない場合。

2. 接道義務を満たしていない

敷地が道路に接している部分の幅が2m未満の場合、接道義務を満たしていないため建て替えができません。


3. 2項道路(既存不適格道路)の場合

2項道路(幅員が4m未満の道路)に接している土地の場合、建て替え時に「セットバック」(道路中心線から2mの幅を確保する)が必要になります。このセットバックで敷地が著しく狭くなる場合、建て替えが難しいことがあります。


4. 将来計画道路や都市計画道路に指定されている

土地が将来の道路用地として都市計画で指定されている場合、一時的に建て替えが制限されることがあります。


5. 開発許可が下りないエリア

都市計画法に基づく市街化調整区域に所在する土地などでは、新たな建物の建築や建て替えが制限されることがあります。


6. その他特殊な事情

  • 土地に再建築不可の条件がついている(売買時に設定される場合がある)。
  • 道路自体が私道で、所有者の許可が得られない場合。
  • 道路が共有地で、共有者間でトラブルがある場合。

どの項目も一度は経験があり、多くはないのですが、本当にあることです。
再建築が難しいことを、気づかなず伝えてくれない不動産業者もあるので注意が必要です。
問題を解決できても、許可に手間や時間が必要だったことも何度もありました。

解決のためのアプローチとして、

  • 役所への確認: 地元の建築指導課や都市計画課に相談し、該当の土地がどのような法的条件にあるのか確認します。
  • 測量士や専門家に依頼: 道路や境界について詳細な調査を依頼します。
  • セットバックの実施: 必要に応じてセットバックを行い条件を満たす・・・等々。

一見しても違和感が少ない道路もあるので、私たちも打ち合わせが進んでから気づく場合もあります。そして注意するべきことが、土地を購入する時より、今住んでおられる住人さんに当てはまることが多くあります。ご両親などの親族から譲り受けていると、購入当初のことが伝わらないことがあるのだと思います。弊社は「マツユウ住宅」をグループ会社として行動してるので、なんとか対処して来れました。皆さんも、建て替えの時ほど注意して確認されることをお勧めします。

気軽にご相談してみて下さい。
@京都・向日市 創業60年 松雄建設株式会社
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